פסק-דין בתיק ו"ע 3050-09

רקע עובדתי

1. העוררת הייתה הבעלים של מקרקעין בשטח של 1149.12 מ"ר שעליו בנויים שני בניינים - אחד בקומה אחת ברחוב מסילת ישרים 15, והשני בן שתי קומות ברחוב מסילת ישרים 17, בירושלים, הרשומים במרשם המקרקעין בדף 537 בספר 1045 (להלן: " המקרקעין" או " הנכס").

2. הנכס היה בעבר בבעלות משותפת - מחצית על שם הקדש והמחצית השנייה בבעלות מספר יחידים.

3. תחילה רכשה העוררת את הזכויות של ההקדש, לאחר אישור בית המשפט, ביום 3.11.1997. בשנת 1998 הודיע נציג ההקדש לעוררת שאין חל על הזכויות בנכס היטל השבחה, מבלי לפרט את עילת הפטור.

4. ביום 1.8.2003 חתמה העוררת עם חברה זרה בשם בלסייז השקעות בע"מ (להלן: " בלסייז") (נספח ב' לכתב הערר). בהסכם האמור ניתנה לבלסייז אופציה לרכישת בניין 17 במסילת ישרים 17 (להלן: " בניין 17"). תמורת האופציה לתקופה של 24 חודשים היא סכום של 30,000 דולר ארה"ב, ומחיר מימוש האופציה הוא מיליון דולר, עד ליום 31.7.2005, תשלם בלסייז את היטל ההשבחה, אם יהיה, בגין חלקה בנכס עם מימוש האופציה . אחר כך הוסכם (נספח ג' לכתב הערר*) כי בלסייז תשלם חלק מן התמורה, כמפורט בסעיפים 9(ג) ו- (ד) להסכם האופציה, לאחר הסרת המשכנתא הרובצת על בניין 17.

5. לפני שנחתם הסכם האופציה חתמו הצדדים לו, ביום 22.7.2003 על "הסכם שיתוף" (נספח ד' לכתב הערר), שהסדיר את מערכת היחסים העתידיים ביניהם אם וכאשר  תנצל בלסייז את אפשרות האופציה, שהוזכרה בהסכם השיתוף.

6. ביום 21.6.2004 אושרה תכנית 8591 שחלה על הנכס, על שווי בנייניו, שהעוררת הייתה היוזמת של התכנית להגדלת זכויות הבנייה המותרים בחלקה. לפי התכנית האמורה, הותר לבנות בניין בן חמש קומות וחניון תת-קרקעי של ארבע קומות, כאשר השימושים יהיו למסחר, למשרדים ולמגורים (נספח ה לכתב הערר).

7. ביום 2.3.2005 נחתמו שלושה הסכמים: בין בלסייז לבין חברת גוש 30048 חלקה 5 (להלן: " גוש-חלקה") שלפיו מכרה בלסייז את זכויות האופציה לגוש-חלקה בתמורה ל- 1.3 מיליון דולר לגבי בניין 17 (נספח ו'), הסכם בין העוררת לגוש-חלקה למכירת כל הנכס, שהוא בניינים 15 ו- 17תמורת שני מיליון דולר (נספח ז') והסכם בין העוררת לבין גוש-חלקה, אשר לפיו הצדדים יודעים על קיום הסכם אופציה שבין העוררת לבין בלסייז (נספח ח'). בהסכם האחרון הוצהר, כי ידוע לעוררת כי גוש-חלקה שילמה לבלסייז שהיא בעלת האופציה סכום של 1,300,000 דולר שמתוכם חייבת בלסייז בתשלום היטל השבחה. הוסכם כי אם יבוטל ההסכם על-ידי העוררת בשל הפרתו, היא תחזיר לגוש-חלקה את הסכומים ששילמה לבלסייז ולעוררת בקיזוז סכום הפיצוי המוסכם בהסכם העיקרי שביניהם.

8. עם חתימת הנספח להסכם, נתבקש עו"ד ישי אייזיק, נציגה של בלסייז בעסקה, להעביר התחייבות של בלסייז להחזיק בידיו את הסך 1.3 מיליון דולר שקיבלה בלסייז מגוש-חלקה, עד להעברת הנכס על שם גוש-חלקה, וכי היא תישא בתשלום היטל השבחה הנובע מתכנית 8591. אולם, עו"ד אייזיק לא נתן "התחייבות מפורשת" לכך.

9. עו"ד שמחה בן סירא מונה, בהסכמת הצדדים, להיות נאמן על הכספים שלפיו החוזים, לרבות 325,000 דולר שבלסייז הייתה אמורה לקבל מגוש-חלקה. הסכום האמור הועבר לבלסייז באמצעות עו"ד אייזיק, בכפיפות להמצאת אישור על ניכוי מס במקור, למעט 35 מסכום העסקה, כנדרש באישור לצורך ניכוי מס במקור (נספחים י'-יב' לכתב הערר).

10. העוררת טוענת, כי היא לא ידעה על קיום פטור מתשלום היטל השבחה, וכי עובדת הפטור התבררה לעוררת אך בשלב של מתן אישור של עיריית ירושלים להעברת הנכס. עוד טענה העוררת, כי אף השמאי מטעמה, יעקב פטל לא ידע על כך והוא העריך בשומתו קיום היטל השבחה של כמיליון דולר (נספח יד'). ועוד זאת, העוררת טוענת, כי עסקת האופציה התבססה על הנחה שיש לשלם היטל השבחה בסכום של כמיליון דולר, ובסופו של דבר, בלסייז נותרה עם כל התמורה שקיבלה מגוש-חלקה. העוררת ובלסייז ניהלו הליך בוררות בפני בורר באנגליה, פיליפ שמואלביץ, שהחליט שאין הוא מוסמך לדון בעניין על דרך הפשרה.

עמדת העוררת והחלטת המשיב

11. העוררת טוענת, כי היא מכרה לגוש-חלקה את הנכס הכולל את שני הבניינים 15 ו- 17 תמורת סכום השווה לשני מיליון דולר. גוש-חלקה רכשה מבלסייז את זכויות האופציה שזו רכשה מהעוררת בבניין 17 תמורת סכום השווה ל- 1.3 מיליון דולר. מי שהייתה צריכה לשלם היטל השבחה היא בלסייז על-פי ההסכם, ששיעורו הוערך על-ידי הצדדים בסכום השווה למיליון דולר, שבסופו של דבר, התברר כי אין קיימת חבות לתשלום היטל השבחה, בשל כך שמדובר באזור של "שיקום שכונות". העוררת טוענת, כי מי שהרוויח מכך הייתה בלסייז בלבד, ולכך אין קשר לעוררת.

12. המשיב אינו סבור כך. משהתברר לו דבר העדר חבות לשלם היטל השבחה וקבע בשומה שהוציא, על בסיס החלטה בהשגה, כי העוררת מכרה לגוש-חלקה את זכויות הבעלות בבניין 15 בשווי של 2.3 מיליון דולר ועוד מיליון דולר על-פי מכירה של בניין 15, במועד שלא ציין המשיב בהחלטתו.

החלטת המשיב

13. המשיב נתן החלטה בהשגות שהוגשו לגבי שתי שומות (105073787 ו- 105042600). על החלטה זו (ההחלטה הראשונה) הוגשו שני עררים: ו"ע 1043/06 על-ידי בלסייז; ו"ע 1044/06 על-ידי העוררת.

14. בהחלטה מיום 12.7.2009 (ההחלטה השנייה), מציין המשיב, כי רק לאחר הגשת העררים האמורים התברר לו, כי המידע שעליו התבססה ההחלטה הראשונה, בעניין החבות בהיטל השבחה אינו נכון, וכי המקרקעין פטורים מהיטל השבחה. נתון זה, כך לטענת המשיב בהחלטתו, סתר את המוצג העובדתי שהוצג למשיב.

15. המשיב פנה לצדדים בחודש יולי 2007 בעקבות גילוי העובדה שאין חבות בהיטל השבחה בדרישה לקבל פרטים נוספים, אך לדבריו לא נענה.

16. ביום 14.4.2008 תיקן המשיב את השומות הראשונות שלו, הוגשו השגות על כך ביום 4.8.2008, והתקיים דיון בהשגה. בדיון האמור נטען כי סך כל התמורה ששילמה גוש-חלקה עמד על 3.3 מיליון דולר, שהעוררת קיבלה מכללו אך שני מיליון דולר (מיליון דולר תמורת כל אחד משני הבניינים), בעוד שבלסייז קיבלה 1.3 מיליון דולר תמורת מכירת הזכויות באופציה שרכשה מן העוררת. זאת, על בסיס הערכה שקיימת חבות בהיטל השבחה.